(新山22日讯)由中资企业碧桂园与柔佛州政府合资开发的森林城市(Forest City),正如火如荼地开发中。这个为期20年、总投资额高达1000亿美元(4407亿令吉)的房地产项目,足以看见碧桂园的梦想和野心。

但碧桂园只是柔佛新山众多在建项目中的其中一个,近年中国公司纷纷在当地盖房造楼,甚至要打造一座城,其规模之大,让大马业内人士形容,“吓破了每个人的胆!”

据彭博社报导,从温哥华到悉尼,当中国人在全世界疯狂置业时,碧桂园这家来自广东的地产发展商,却把投资目标落在了柔佛新山,并决定豪赌一把,赌新山会成为第二个深圳!

作为大马的第2大城市,单从地理位置来看,与新加坡仅一桥之隔的新山,确实很像靠近香港的深圳,但“深圳模式”真的可以复制到新山的依斯干达经济特区(Iskandar)吗?

大马产业经纪协会前主席、现任Axis-REIT Managers Bhd的投资部主管西华山卡(Siva Shanker)告诉彭博社,“这些中国投资者一次就建数以千计的单位,他们真的是吓破了每个人的胆!”

“只有上帝才知道谁会去买这些单位,而更大的问题是,当这些房子建好后,有谁会搬进去住?”

基于中国国内经济增长缓慢,中资企业纷纷走出海外,而森林城市成了中国民营地产企业走出海外的扛鼎之作。

房地产市场供应过剩

森林城市的项目规模确实令人目眩:由4座人造岛组城的未来城市,可容纳多达70万人,是纽约中央公园的4倍。里面会有办公大楼、公园、酒店、购物广场、国际学校,并以绿色环保为概念。整个建设面积超过1400公顷,为全亚洲最大的土地单位发展项目。

据碧桂园表示,森林城市自2月以来,已经售出约8000个单位。

目前,依斯干达特区大约有60个房地产项目,将提供50万个住宅单位,而森林城市无疑是最大的一个项目。但随着推出的项目越来越多,当地房地产市场逐渐出现供应过剩。

据地产顾问公司CH Williams Talhar & Wong透露,去年柔佛州住宅单位的销售下跌了接近1/3,一些发展商甚至开出20%或更多的折扣。而新山的高层公寓每平方英尺的平均转售价格,则下跌了10%。

本地发展商面临挑战

在森林城市之前,碧桂园已经和柔佛州政府联手打造金海湾(Danga Bay)项目,据称整个楼盘的9539套公寓都售罄。

属于中国国有控股跨国公司的上海绿地集团(Greenland Group),则买下了地不佬(Tebrau)128英亩的土地,大举兴建办公大楼、公寓和商店。而广州富力地产股份有限公司(R&F Properties Co.)则开始了公主湾(Princess Cove)的工程,第一期住宅规划3000户。

在新山的森林城市售楼处,参观者在听销售人员讲解。-法新社-
在新山的森林城市售楼处,参观者在听销售人员讲解。-法新社-

碧桂园在回复彭博社的电邮中表示,基于区域的经济增长和毗邻新加坡的地理位置,该公司“对森林城市的前景表示乐观”。对于那么多新建公寓单位,上海绿地没有回答问题;绿地集团则不愿置评。

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank LLP)驻新加坡的研究部负责人Alice Tan认为,“中国人被低房价和临近新加坡所吸引。”她表示,未来5年,市场能否吸纳接下来的住房供应,则仍待观察。

中国公司大举进军马来西亚房地产市场抢滩,让本地的发展商受到了冲击,例如UEM阳光(UEM Sunrise Bhd)、双威(Sunway Bhd)和实达建筑(SP Setia Bhd)。其中作为柔佛依斯干达区最大地主,UEM阳光今年上半年的盈利,骤跌了58%。

依斯干达特区于2006年正式启动,当时国库控股为依斯干达拟定了长达20年的综合发展大蓝图,总投资规模高达3830亿令吉。基于新加坡的高消费水平和高房价,让不少企业从新加坡搬到了依斯干达。新山一些购物商场和游乐园,也吸引了新加坡人到此一日游。

“深圳奇迹”能重演?

如今,当地房地产市场供过于求已是不争的事实。为了推销每个月建好的新单位,一些公司组织了看房团,将中国潜在的买家用包机从中国载来新山看房,这也让亚洲廉价航空公司得益。

碧桂园在电邮中透露,今年5月,亚航开通了新山直飞广州的航线后,第一个航班上,碧桂园就包下了180个座位的150个。最后,这个看房团大约有一半人都买了一套房。

彭博社记者本月在森里城市看到巴士载着中国游客来这里看房,穿着马来传统服装的销售人员向他们讲解推销,并带着他们参观示范单位,售楼处有自助餐供应。

一个两房公寓最低要125万元人民币(80万令吉),是新加坡市中心同款私人公寓价格的1/5。

地产顾问公司CH Williams Talhar & Wong的估价部经理Jonathan Lo说:“中国发展商认为这是一个机会。他们很多都说伊斯干达就像10年前的深圳。”

“海外投资者来马是一个新现象,所以很难预测会怎样。”

但新山不是深圳。1980至1990年代,港台企业大举进入深圳经济特区,让这个中国开放最早的沿海城市,成了全世界的制造工厂,演绎了“乌鸦变凤凰”的传奇神话。

彭博社指出,大马的投资增长正在缓了下来。据政府刚公布的经济数据,今年第三季度虽取得了4.3%的增长,但相比往年同期超过6%的增长水平,已经是下滑。

大马去年的房地产成交价按年下跌了11%,其中柔佛下跌了32%。

Axis-REIT Managers Bhd的投资部主管西华山卡十分关注柔佛的房地产价格,他说,“如果柔佛的价格下来了,整个马来西亚也会跟随”。

他预测伊斯干达有一半的公寓单位仍很可能会继续空置。“如果发展商今天就停止建楼,我想也要花10年时间才把这些公寓卖完。但是他们是不会停下来的。”